官方微博|招聘信息|聯系我們|English

                    盈石訪談:中國商業地產尚未迎來黃金時代

                    2014-08-12

                    “其實,中國商業地產的黃金時代還未到來?!泵鎸?013年中國市場超過萬億元的商業用房開發投資總額,以及商業地產開發連續五年超過住宅開發的投資額年增長速度,盈石(北京)資產管理公司副總裁周睿在接受中國房地產報記者專訪時表現得樂觀而又理性。

                    從上海新天地商業街,到一系列的大悅城,這些成功項目的背后都不難發現一個推手——盈石資產。作為中國知名的商業地產專家,盈石在十八屆三中全會帶來的變革中,嗅到了越發令人欣喜的新鮮氣息。2014年1月14日,周睿就變革可能給商業地產帶來的變化、我國商業地產目前存在的問題,以及房企轉型會出現的風險等問題一一做了闡釋。

                    發展不平衡
                    中國房地產報:有地產界人士認為,住宅地產的發展已經走過了黃金時代,未來將進入白銀時代,您認為目前商業地產處在哪個階段?

                    周睿:中國的商業地產已經發展了十年,但回顧過往的十年,我們發現整個商業地產行業一直處在一個摸索的階段,很多開發商還在考慮要不要上這條船,還有選擇。而未來十年已經沒有選擇,很多開發商將被動地被送上這條船,逼得不得不面對這個問題。如果借用住宅市場發展的這個比喻,應該說商業地產目前還未迎來黃金時代,市場上還蘊含著很多風險。

                    中國的市場有一定的特殊性,人均商業面積等一些國際通行的衡量標準在中國并不適用。同時因為市場大,地區差異性就大,一線城市如北京、上海,核心區域的商業供應非常稀缺,二三線城市就非常多,將來會呈現不平衡的局面。

                    一線城市會進入到精細化運營的階段,大家考慮的不再是怎么把項目開起來,而是通過精細化操作找到更多的市場機會,可能會有一些創新性的手法,或者是把一些房企比較擅長的標準化、模塊化操作方式運用到商業地產的運作里來,以降低前期的風險。但一些二線城市,如沈陽、成都等將成為供需失衡的重災區,這些地方會在2015年迎來一個開業的高峰期,屆時競爭會非常激烈,市場會有一段時間的陣痛。

                    中國房地產報:的確,近期一些數據就顯示,不少二線城市商業地產開發量過大,被疑有泡沫,但同時它們也是時尚品牌商和投資客青睞的城市,您認為,該如何判斷及平衡其間的機遇與風險?

                    周睿:與住宅地產不同,商業地產需要兩個供需杠桿來衡量其間的機遇與風險。其一是品牌商拓展與實際商業供應放量之間的供需關系,另一個就是開業之后的消費需求與品牌商之間的供需關系。

                    以成都為例,從2012年下半年開始,每兩個月就開一個購物中心,區域位置相近,體量也差不多,都在10萬平方米左右,對于商戶來講就面臨很多選擇,可能會有7、8個項目同時找到它,對其布局拓展造成非理性的推高。而在一個區域開多家店,肯定會把單店的營業額做低。這就是前者的失衡。成都南部地區近兩年連開多家購物中心,但消費需求難以支撐,經營業績都不是很好,未達到開發商的預期。這就是后者的失衡。因此,商業地產的運作需要多方位考量。

                    改革帶來紅利
                    中國房地產報:十八屆三中全會被稱為繼十一屆三中全會以來最全面的改革,涉及很多方面,這會給目前的商業地產市場帶來哪些變化?

                    周睿:后三中全會時期,商業市場呈現幾家歡喜幾家愁的局面。在這一政策背景下,高端奢侈品與高端餐飲將駛入下行通道,但同時會為輕奢產品帶來機遇。而隨著城市化進程的加快和收入分配制度的改革,未來三四線城市大眾潮流服飾品牌以及大眾餐飲將會迎來新的變革。同時,在政策支持下,中國養老服務業將獲推動,形成適應中國市場的“特有發展模式—社區商業形態”。

                    改革總會帶來很多新的商業機會,比如農村集體土地流轉,我們現在就碰到一些集體產權的土地或物業,看如何幫他們進行操作。

                    中國房地產報:談到改革,就避免不了學習和借鑒。盈石作為具有美國黑石注資的商業地產運營機構,國外商業項目運營有哪些值得學習的地方?

                    周睿:與國外商業地產的發展相比,我國這一行業的運作水平還差得很遠。首先體現在專業度上。國外通常是開發商只負責建房子,未來的營運都是交給專業的商業地產運營商來做。比如美國最大的商業地產商西蒙?切爾西集團,專門做購物中心營運,市場占有率超50%,中國具有這種影響力的商業運營商還沒有。只是地產開發商來做,專業化程度不夠。

                    第二,是國外的金融產業與商業的結合非常緊密,目前國內市場還不具備。但十八屆三中全會后,金融產業的開放將會是這個行業的利好,看金融產業能不能有效支撐商業地產的運作。解決了錢的問題,很多開發商就會大膽的投入。

                    另外,國外的購物中心每個項目都有自己的個性和特點,從燈光色調、氣味到公共空間的組織方式,渾然一體,中國目前還缺乏這樣的項目。因為中國本身發展不平衡,不只是區域方面,還有消費群體構成的不平衡。比如東壩這個地方,未來既會有豪宅又會有大量的保障房,人員非?;齑?,它的購物中心開起來后就會面臨很大的問題。

                    租售并舉成主流
                    中國房地產報:國外的購物中心基本都是自持型物業,這種自持模式在中國是否也將成為主流?

                    周睿:回頭看過去的十年,會發現這個行業發生了很多變化。某一種模式都不是唯一的出路。只租不售一定是對的,如果有個好的運營團隊就一定可以把商業做好,但它不適合中國現階段商業地產的市場大局。租售并舉才是方向。

                    2012年時,我們與萬科進行戰略合作。萬科在最初做商業地產時調子很高,曾一年做了17個萬科廣場,后來發現這些購物中心的操作水平與當地的收入水平不一樣,就感覺到了風險。萬科發現,持有型購物中心不能在短期內大面積嘗試,它最大的資源不是萬科廣場,而是大量沉淀在手里的社區商業。于是,在2012年他們勒緊了綜合體拿地方面的審批。

                    這也是大量地產開發企業關注的問題。對此,我們的建議是“三個統一”,即統一規劃、統一招商、統一營運,在項目初期甚至是拿地初期就要想清楚商業的模式,是賣是持,賣、持比例,以及如何賣如何持等。

                    中國房地產報:今年1月,萬科在北京的第一個商場正式開業了,住宅企業進入商業領域,這是否會成為一種趨勢?相比商業地產開發商,他們具有怎樣的優劣勢?

                    周睿:傳統房企做商業有它的優勢,但也確實存在不少問題。很多時候,我們跟開發商說,一個商業項目的合理回報在8%—10%,他們都會覺得很低。而做住宅和做商業就是做農夫和做獵人的區別。做獵人,打到獵物到市場一賣很快就會獲得可觀的收益,可做農夫就不一樣了,需要一段時間的耕耘,但每一年都會有穩定的回報。對住宅地產商,重要的是觀念的轉變。他們常用做住宅的體系、觀念衡量商業,這就導致做商業決定時有過高的期望值。

                    中國房地產報:對很多商業地產領域的人士看來,住宅開發商的進入并不可怕,可怕的是電商對傳統零售業的沖擊,我們該如何應對這種市場變化?

                    周睿:在一個行業發展中,繁榮與衰退會是周期出現的,關鍵在于看這個產業能不能找到更好的方式,去整合更多的資源。對于電商,將來應該看誰整合誰的問題。我認為,電商可以作為社會消費品零售總額一個非常重要的補充。人終究是社會型動物,不可能在電腦前解決所有問題。電商對于部分類別比如電器等相對標準化的東西沖擊的確很厲害,但對于一些體驗性的東西不會有很大的影響。有時人們要的是一種生活方式,是一種感受。所以,現在很多購物中心都增加了體驗式業態,以及增加了線上線下的互動。


                    欧美色姑娘综合网 久久,精品国产亚洲一区二区三区,国产AV原创网红在线观看,韩国电影成人,国产一区日韩在线播放,成人h肉动漫在线看免费观看视频,萝莉国产自拍磁力链接,k频道国产网红在线